При покупке квартиры или при проведении очередного ремонта, наверное, каждый из нас задумывался о перепланировке своего жизненного пространства с целью его улучшения. Причина банальна — в нашем городе уже давно не ведется никакого нового строительства, и рынок жилья, построенного по «совковым» однотипным проектам, не обновляется в принципе. Поэтому, в начале 90-х, с момента вступления в силу закона «о приватизации государственного жилого фонда», каждый стремится по-максимуму благоустраивать то, что есть. Если раньше смекалистые квартиросъемщики встраивали большие кладовые, тем самым уменьшая жилую площадь, с целью стать на учет для «улучшения жилищных условий» (получения большей квартиры), то сегодня все во что бы то ни стало стремятся к обратному. Только делается это, к сожалению, не всегда законно, и нередко угрожает жизни и здоровью окружающих.
Предрассудки и «забобоны»
Препятствовать различным негативным последствиям переоборудования должны различные кодексы, законы и правила, которых сегодня насчитывается великое множество. Однако, особенности украинской бюрократии, менталитета, дороговизны процесса узаконивания и недостаток контроля со стороны различных ведомств если не отменяют, то затягивают процесс оформления документов на годы, загоняя современную перепланировку «в тень». Зачастую, обнаружить изменения, которые претерпела та или иная квартира, удается лишь тогда, когда перед ее собственником становится вопрос о дарении, продаже или обмене. Впрочем, желающих «сдаться» добровольно сегодня хватает. Только по решению исполкома горсовета Константиновки разрешение на переоборудование и перепланировку квартир получают в среднем 5-7 человек ежемесячно. Чиновники при этом утверждают: не так страшен черт, как его малюют.
Что есть что?
Оказывается, не все то перепланировка, что хочется поправить. Так, существует два вида строительных работ: переоборудование и, собственно, перепланировка. Cогласно приказу Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 № 76 зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины от 25.08.2005 № 927/11207, перепланировка – это перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство тамбуров и пристройка балконов на уровне первых этажей.
Переоборудование же – это устройство в отдельных квартирах многоэтажных домов индивидуального отопления, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов. Однако, в указанном приказе пристройка балконов ни в коем случае не может относиться к перепланировке квартиры, так как при строительстве выхода на балкон нарушается несущая стена дома и возникает факт самовольного захвата земельного участка. Земельным законодательством отвод земельных участков под встроенно-пристроенные помещения не отрегулирован, так как границы отводимого земельного участка нельзя вынести в натуру.
Для таких «небольших» изменений — как, например, манипуляции с кладовыми, антресолями и перегородками между санузлом и ванной комнатой — ни согласований, ни разрешений, ни проекта не требуется. Они вносятся инженерами БТИ в технический паспорт вашей квартиры в виде изменений. На все остальные работы, по закону, нужно получать разрешение соответствующих служб и контролирующих органов. В противном случае, к «нелегальным» перестройщикам могут применить реальные меры наказания: от принудительного восстановления прежнего вида помещения (в случае с не приватизированным жильем или переоборудованным с грубым нарушением ДБНов, СНИПов и прочих нормативов) до штрафов и реальной уголовной ответственности.
А им все равно...
К счастью, в Константиновке таких тяжелых последствий до сих пор зарегистрировано не было, по крайней мере, официально, но это пока.... Не для печати чиновники от ЖКХ признаются — видали всякое: и комнаты без окон, и объединенные с кухнями жилые помещения, и даже оборудование отдельного входа через окна первого этажа с самовольными пристройками балконов и целых комнат. По букве закона, это — нарушение несущих конструкций дома и грубое нарушение всех существующих правил безопасности. Такие «перепланировки», оказывается, относятся, скорее, к реконструкции и разрешены только в случае оборудования магазинов и прочих встроенных нежилых помещений. Причем, делать такие работы разрешается под надзором ГАСКа и с привлечением лицензированных строителей. Однако, даже при всей наглядности, применять карательные меры к таким нарушителям могут как балансодержатели домов (кооперативы, СЕЗ и ОСМД), так и земельщики. Да только реализовывать свои законные права ни первые, ни вторые не собираются, причина ясна — делают такие опасные превращения со своими квартирами не простые смертные, а...
Узаконить перепланировку сложно, но можно
Как поясняет заместитель городского головы В.Василенко, сегодня законная процедура перепланировки значительно упрощена. Большее количество квартир — частная собственность, поэтому получение согласия соседей (если это не несет реальной угрозы их жизни, спокойствию и имуществу) сегодня не требуется. Кроме того, от процесса согласования законодатель отмежевал и такие структуры как госархстройконтроль и местный отдел архитектуры. В компетенцию первого входят, в основном, работы по капремонтам, реконструкции и новому строительству. Второй также не имеет к внутриквартирным перестановкам ни малейшего отношения. Как разъяснил главный архитектор Константиновки Е.Поперека, существует набор правил, следуя которым можно легально и без особых затрат узаконить любое действие внутри вашей приватизированной квартиры.
Шаг 1
Согласно ст.152 Жилищного кодекса Украины, владелец квартиры обращается с письменным заявлением в исполком городского совета и излагает свои планы на будущее переоборудование или перепланировку. Оттуда заявка передается по назначению. Самым главным разрешительным органом сегодня, по-прежнему, остается собственник (балансодержатель) жилого дома — СЕЗ, ведомство, кооператив или ОСМД. После приемки в эксплуатацию каждой многоэтажки строители передали им всю техническую документацию и характеристики того или иного строения. Рассмотрев письменное заявление владельца квартиры, собственник (или эксплуатирующая организация) предлагает владельцу квартиры обратиться в лицензионную проектную организацию для получения подтверждения о возможности перепланировки. При наличии подтверждающего письма от проектной организации собственник (балансодержатель) жилья выносит вопрос на рассмотрение исполкома городского совета. При принятии им положительного решения владелец квартиры, наконец, заказывает проект, который выполняется в 3-х экземплярах (1-й для эксплуатирующей организации, 2-й для бюро технической инвентаризации, 3-й остается у владельца квартиры).
Шаг 2
Рабочий проект перепланировки квартиры сегодня в Константиновке могут изготовить как минимум две частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. Государственной в городе, к сожалению, нет. После разработки проекта владелец квартиры согласовывает с эксплуатирующей организацией время производства работ и ставит в известность об этом соседей. Заключает с КП «Коммунтранс» договор на вывоз строительного мусора или обязуется вывезти его самостоятельно.
Шаг 3
После этого можно смело приступать к перепланировке, которую будет контролировать инженерно-технический работник вашей эксплуатирующей организации (ЖЭКа), он же в последствии выдаст акт о соответствии выполненных работ проектной документации. Причем производить строительные работы, как отметил Е.Поперека, вы можете как с помощью наемных строителей, так и своими силами. Нанимать лицензированных профессионалов для таких работ необязательно. В своем рабочем проекте проектная организация сделает приписку о том, что «Проект разработан в соответствии с гос- и строительными нормами, правилами, инструкциями и стандартами....» и берет всю ответственность за последствия строительных работ на себя (в случае их правильного исполнения). При этом отпадает необходимость согласования работ с пожнадзором, санстанцией и прочими службами.
Шаг 4
После окончания работ владелец перепланированной квартиры обращается в бюро технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт квартиры, прилагает к заявлению проект переоборудования (перепланировки) квартиры и решения исполкома городского совета. После чего копию обновленного технического паспорта нужно предоставить эксплуатирующей организации, которая внесет соответствующие поправки о жилой и полезной площади вашей квартиры. Только в таком случае в дальнейшем вы сможете спокойно распоряжаться своим жильем: брать под него кредит в банке, продавать, менять и т.д. без каких-либо штрафов и претензий со стороны контролирующих органов и «доброжелательных» соседей. Кстати, именно они и месяцами валяющийся по всему двору строительный мусор являются сегодня основными индикаторами происходящих перепланировок.
Цена вопроса
Сколько стоит договориться о перепланировке «постфактум» (задним числом), - зависит от того, какие связи есть у того или иного «перестройщика». Для одних эта сумма составляет несколько тысяч гривен, другие вкладываются в несколько тысяч долларов, в зависимости от «нестандартности» нового вида жилых помещений. Легальное же оформление всех соответствующих разрешений (без учета «срочности»), в среднем, составляет около двух тысяч гривен. Согласование с СЭС и выдача разрешения от балансодержателя многоквартирного дома — процедура бесплатная, но может затянуться еще на месяц, исключительно потому, что свое добро дает исполком горсовета, заседание которого проходит, как правило, 1 раз в месяц. По словам руководителя частной проектной организации В.Храмцова, изготовление проекта перепланировки сегодня занимает всего несколько дней и обходится заказчику от 500 до 1 000 гривен. Выдача нового технического паспорта в БТИ, по данным начальника О.Науменко, укладывается в месячный срок и стоит от 400 до 600 гривен.
Подготовила О.Панина.
